NOS VALEURS

Le particulier qui met en vente son bien immobilier doit effectuer un certain nombre de démarches qui représentent des frais pouvant être importants. 
 

Diagnostic	A réaliser dans les vas suivants	Durée de validité
Performance énergétique (DPE)	Obligatoire quelque soit le type de bien immobilier	10 ans en l’absence de travaux pendant cette période
Plomb	Bâtiment construit avant le 1er janvier 1949	1 an Illimitée (si absence de plomb)
Amiante	Bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997	Illimitée (si absence d’amiante)
Termites	Bâtiment situé dans une zone à risque déterminée par arrêté préfectoral	6 mois
Gaz	Logement dont l’installation intérieure au gaz date de plus de quinze ans	3 ans
ERNT (état des risques naturels et technologiques)	Bâtiment situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels et sismiques	6 ans
Electrique	Logement dont l’installation électrique date de plus de quinze ans	3 ans
Assainissement des eaux	Logement équipé d’un système d’assainissement non collectif	8 ans
Loi Carrez	Logement en copropriété	Illimitée sauf en cas de travaux importants

Les frais de diagnostic

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, les frais inhérents au vendeur sont multiples. Les frais les plus importants sont liés à la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires. Le montant de ces frais dépend du nombre de diagnostics à réaliser, lequel est fonction de la date du bien et de sa situation géographique. Le nombre total de diagnostics immobiliers obligatoires est de huit. Toutefois si le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire dans tous les cas, les sept autres ne sont pas toujours à réaliser. 

A noter, le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé en premier car l’affichage de son résultat est obligatoire dès l’annonce de vente.

L'Etat de l'Instalation Intérieure d'Electricité

L’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation entre en vigueur le 1er janvier 2009.

Ce nouveau diagnostic a pour but d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité et la santé des occupants de logements. Il s'inscrit dans le cadre du Dossier de Diagnostic Immobilier (DDT) exigé en cas de vente d’un logement.

Le Diagnostic Sécurité

Ce diagnostic doit être effectué par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité COFRAC, et il doit être doté d’une assurance professionnelle conforme à la réglementation.
 

L'habitat Sécurité

 Le saviez-vous ? 7 millions de logements sont équipés d’une installation électrique présentant des risques graves. Les chocs électriques provoquent 100 décès et plus de 4 000 victimes chaque année. Ce nouveau diagnostic technique s’inscrit complètement dans la protection des biens et des personnes.

L’état de l’installation intérieure d’électricité relève l’existence par exemple des caractéristiques techniques suivantes :

• un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité : possibilité de couper le courant en une seule manœuvre face à une situation d’urgence.
• au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique : Sans mise à la terre, l’évacuation des fuites de courant est impossible. Il y a alors risque d’électrocution.
• une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche. Un conducteur électrique doit relier tous les éléments métalliques d’une salle d’eau à la mise à la terre.
• l’absence impérative de tout risque de contact direct avec des éléments sous tension : prises cassées, fils apparents ou dénudés, etc.

Le vendeur doit fournir un état de l’installation intérieure de gaz dans les parties privatives des logements si l’installation intérieure de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans. Cet état doit dater de moins de trois ans.

L’état de l’installation intérieure de gaz est un diagnostic au service de la sécurité des biens et des personnes.

Ce diagnostic annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique doit être établi de puis moins de trois ans. A défaut de diagnostic, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie du vice caché liée à l'installation de gaz.

Les diagnostiqueurs habilités sont certifiés au titre de l’article L.271-6 du code la construction et de l’habitation et respectent les conditions particulières d'organisation et d'assurance.

Le diagnostic gaz, une « check-list » pour la sécurité des occupants. Il décrit :

• L’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire alimentés par le gaz.
• L’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires. 
• L’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion. 

Gaz: Attention danger 

Le saviez-vous ? Les risques d’incendies domestiques et d’intoxications au monoxyde de carbone sont souvent liés au manque d’entretien ou de mise en conformité des installations avec des conséquences graves : 6000 intoxications et 300 décès dont 150 d’origine domestique (intoxication, asphyxie, décès)

Pour assurer la sécurité des occupants des logements mal sécurisés, la réglementation a donné l’autorisation aux diagnostiqueurs de faire procéder à la coupure de l’installation.

Si le diagnostiqueur est en présence d’un Danger Grave et Immédiat (DGI), ex: un conduit de raccordement présentant des trous ou fissures, absence de conduit de raccordement reliant chaudière et conduit, un chauffe eau non raccordé dans une salle d’eau, il pourra faire procéder à une coupure soit partielle soit totale de l’installation.

Dans le cas d’anomalies « moins conséquentes que le DGI » détectées le diagnostiqueur les classe selon le modèle réglementaire suivant : A1 et A2.

Le diagnostic de performance énergétique doit être annexé à toute promesse de vente et tout acte authentique d'un bien immobilier.

Il s'applique aux contrats de location dès le 1er juillet 2007.

Le Diagnostic de Performance Energétique comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment et une classification en fonction des valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance en matière de consommation d’énergie, de quantité de gaz à effet de serre émis, etc.

Il est accompagné de recommandations techniques destinées à améliorer cette performance et de conseils pratiques en matière de crédits d’impôts pour la réalisation de travaux.

La lutte contre l'effet de serre

Les Accords de Rio et le protocole de Kyoto fixent des objectifs de limitation des émissions de gaz à effet de serre (GES). La France s’est ainsi engagée à réduire la consommation d’énergie des bâtiments qui contribuent, à plus de 25% à la production des gaz à effet de serre.

Le Plan Climat 2004 décrit les mesures imposées par la fameuse Directive européenne de 2002 sur la performance énergétique des bâtiments.

Ce texte fondateur spécifie donc les objectifs de la réglementation thermique des constructions neuves en France :

• une amélioration de la performance énergétique de la construction neuve d’au moins 15%, pour un objectif de 40% en 2020,
• une limitation du recours à la climatisation,
• la maîtrise de la demande en électricité. 

Protégez l'environnement et les ressources de notre planète 

 Le DPE, en vous informant des quantités de gaz à effet de serre produites et d'énergies consommées, vous aide à améliorer la performance énergétique des bâtiments tout en réduisant les émissions susceptibles de représenter une menace pour l'environnement.

Tous les immeubles d'habitation ou à usage professionnel et / ou commercial faisant partie d'une copropriété verticale (immeubles collectifs) ou horizontale (lotissements) pour lesquels une promesse de vente, une promesse d'achat, un acte authentique de vente sont établis doivent mentionner, à peine de nullité,  la superficie privative du lot ou de la fraction du lot objet de la transaction.

Une action en nullité de l'acte peut être engagée en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.

Par ailleurs, une action en réduction du prix de l'acte peut être engagée si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.

Pour cette mission de mesures, le technicien procédera à la détermination des superficies du ou des lots concernés. Une attestation détaillée confirmera toutes ces mesures de superficies. Le technicien relèvera, en outre, les superficies existantes, mais non comptabilisables au titre de la Loi, telles que les surfaces habitables d'une hauteur inférieur à 1m80 et celles des locaux annexes (tels que garages, caves, remises...).

CREP

Le CREP s’inscrit dans le cadre de la lutte de l’Etat contre le saturnisme. Le CREP peut permettre d’identifier, grâce à un nouveau processus d’alerte, les situations d’insalubrité du parc immobilier français.
 

Une définition du CREP

Un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti… » Le repérage consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti permettant d’identifier les situations d’insalubrité. Dans les locaux annexes de l’habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant, tels que la buanderie.
 

Les obligations en cas de vente

Le vendeur a l'obligation de faire réaliser un CREP en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble d'habitation construit avant le 1er janvier 1949. Un Constat de Risque d'Exposition au Plomb est annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.Le vendeur a l'obligation de faire réaliser un CREP en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble d'habitation construit avant le 1er janvier 1949. Un Constat de Risque d'Exposition au Plomb est annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

• Le constat présente un repérage des revêtements du bien objet de la mission et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradations du bâti. (Des traces importantes de coulures ou de ruissellement ou moisissures, etc.) 
• Le constat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse et de l'acte authentique de vente. Si le précédent CREP, n’a pas décelé de revêtement contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite, le constat est toujours valable. 
• Si le CREP fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que plancher ou plafond menaçant de s'effondrer ou en tout ou partie effondré, moisissures ou tâches d'humidité, le diagnostiqueur transmet immédiatement une copie du constat à la préfecture (DDASS, service saturnisme). 
• Une obligation de travaux est prévue par la loi dès lors que le CREP met en évidence la présence de revêtement contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite. Il doit procéder aux travaux pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants éventuels.

 

Les locations concernées par le CREP

 Depuis le 12 août 2008, propriétaire bailleur a l'obligation d'annexer le CREP à tout nouveau contrat de location. Cela concerne aussi les immeubles affectés en tout ou en partie à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949. L'absence dans le contrat de location du CREP engage la responsabilité du propriétaire bailleur.

La durée de validité du CREP est fonction des résultats obtenus :

• Le CREP est valable moins de 6 ans si le CREP constate la présence de plomb à une concentration supérieure ou égale au seuil de 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm²). 
• Si le CREP établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil légal, le CREP d’origine sera joint à chaque contrat de location, sans qu’il y ait lieu d’en établir un nouveau.

Le CREP sur les parties à usage commun des immeubles collectifs à usage d'habitation

Depuis le 12 août 2008.les revêtements des parties à usage commun des immeubles collectifs construits avant le 1 janvier 1949, doivent faire l'objet d’un CREP.

A la différence du CREP lors des ventes et des locations, le CREP communément appelé CREP « parties communes » ne possède pas de durée de validité dès lors qu’il a été réalisé.

Qu'est-ce que l'amiante ?

L'Amiante (ou asbeste) est une famille de minéraux fibreux et cristallins. Il s’agit d’une variété de silicate de fer, magnésium et calcium, dont les cristaux d'aspect feutré peuvent être travaillés en fibres; insensibles à l'action d'un foyer ordinaire, ne fondant qu'au chalumeau, imputrescibles, résistantes à la corrosion, assez souples pour pouvoir être tissées, se mélangeant parfaitement avec le ciment, ces qualités cachent bien mal les dangers. L’Amiante se trouve sous diverses formes dans les matériaux de construction :

• Canalisations (conduits de cheminée ou de ventilation), 
• Couvertures et bardages (tôles, plaques, ardoises,…), 
• Revêtements de sol (dalles vinyle-amiante, colle,…).

 

Le constat amiante dans le cadre de la vente d’un bien immobilier 

Il doit être établi, par une « personne Certifiée » (ex-technicien qualifié de la construction) assuré pour cette mission selon les critères mentionnés à l’article L.271-6 du décret 2006-1114, dans le cas d’une vente et annexé à la promesse de vente.

Depuis le 1er septembre 2002 un constat mentionnant la présence ou le cas échéant l’absence d’amiante doit être annexé à tout avant contrat et à tout contrat de vente pour les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Les modalités de recherche :

• flocages, calorifugeages et faux plafond (selon la date de délivrance du permis de construire) pouvant contenir de l’amiante. 
• matériaux non friables tels que les matériaux d’isolation et de couverture de bâtiment. (Plaques en amiante-ciment, dalle vinyl amiante, clapets, etc.)

 

La constitution du Dossier technique Amiante 

Il devait être établi avant le 31 décembre 2005 pour les parties à usage commun des immeubles collectifs. Pour information, il devait être établi avant le 31 décembre 2003 pour les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur.

Les propriétaires devant constituer et tenir à jour un Dossier Technique Amiante (DTA) sont les propriétaires :

• d'immeubles de grande hauteur et d'établissements recevant du public, classés de la première à la quatrième catégorie, à l'exception des parties privatives des immeubles collectifs (Date limite : 31/12/03). 
• de bureaux, établissements recevant du public de la cinquième catégorie, immeubles destinés à l'exercice d'une activité industrielle ou agricole, locaux de travail, parties communes des immeubles collectifs d'habitation (date limite 31/12/05).

Le Dossier Technique Amiante est tenu à la disposition des occupants de l'immeuble, les représentants du personnel, les inspecteurs du travail à toute personne appelée à réaliser des travaux dans l'immeuble etc.

Sanctions pénales en cas de carence des propriétaires et sanction financière : Amende de 1.500 € à 7.500 €